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Inteligencia Artificial

DESARROLLAN EL PRIMER CEREBRO ARTIFICIAL DE UN ACTIVO INMOBILIARIO el cual interrelaciona  todos los indicadores que pueden afectar a su comportamiento  

Todo surge ante la necesidad detectada por la Unión Europea, de avanzar sobre el concepto de “Smart City” y dentro del proyecto “Smart Goverment”. Creando una partida de financiación de más de 2.500.000 para el programa Feder Innternonecta del proyecto comentado, con el fin de poder cubrir una necesidad latente como es el gobierno inteligente de las Administraciones Públicas Europeas; proyecto cuya empresa líder es INDRA y dentro del mismo, la compañía VELTIS RATING, ha desarrollado el primer cerebro artificial para la gestión inteligente, dentro de las administraciones públicas,  de un sector clave como es el inmobiliario.

DESARROLLAN EL PRIMER CEREBRO ARTIFICIAL DE UN ACTIVO INMOBILIARIO el cual interrelaciona  todos los indicadores que pueden afectar a su comportamiento  

Todo surge ante la necesidad detectada por la Unión Europea, de avanzar sobre el concepto de “Smart City” y dentro del proyecto “Smart Goverment”. Creando una partida de financiación de más de 2.500.000 para el programa Feder Innternonecta del proyecto comentado, con el fin de poder cubrir una necesidad latente como es el gobierno inteligente de las Administraciones Públicas Europeas; proyecto cuya empresa líder es INDRA y dentro del mismo, la compañía VELTIS RATING, ha desarrollado el primer cerebro artificial para la gestión inteligente, dentro de las administraciones públicas,  de un sector clave como es el inmobiliario.

Dicho cerebro artificial que opera a través de la Plataforma Veltis Rating, aporta un nivel de conocimiento muy alta del territorio o de los activos inmobiliarios de las administraciones públicas, consiguiendo también adaptar el mismo para todos los operadores del sector. Para ello, han conseguido definir la primera Matriz inteligente que logra simular el comportamiento de un territorio o un activo inmobiliario, aplicando inteligencia artificial y algoritmos de cálculo alimentados por potentes bases de datos “Big data” facilitados tanto por fuentes ajenas e independientes debidamente contrastadas, como por fuentes propias de su Red Real Estate RISK®Manager distribuidos en todo el territorio nacional.

Dicho cerebro artificial  (Matriz-Veltis®), contiene cerca de 200 indicadores de riesgo por cada uso y tipología, tanto sistemáticos como específicos, y desarrolla la interrelación existente entre todos ellos desde la escala país, comunidad autónoma, provincia, ciudad, barrio, uso, activo. Cualquier indicador macroeconómico, al encontrarnos en una economía global, influye directamente a los indicadores país e indirectamente al resto de indicadores, afectado a un activo situado en cualquier punto del territorio nacional.

La Matriz-Veltis® consigue simular el comportamiento del sector inmobiliario en todas sus escalas, aportando a los operadores del mismo lo siguiente:

1.- Inmobiliarias, SOCIMIS, Inversores, Fondos,….:

Una de las vías importantes de aportar transparencia, de entender y dominar el sector, es analizándolo desde el punto de vista del riesgo. Por ello los operadores del sector pueden contar a partir de ahora con información fiable elaborada por la Matriz-Veltis®, la cual se fundamenta en la teoría general del riesgo para poder aportar a los operadores del sector la información que necesitan tanto en operaciones de inversión como de desinversión y de control para una gestión eficaz de cualquier tipo de activo inmobiliario o de suelos en desarrollo. El cerebro les informa de:

- Calificación del activo (su Rating), “quién soy y qué problemas tengo”. Un activo calificado por la Matriz como AAA tiene muchas posibilidades de generar la rentabilidad esperada y uno calificado como D las posibilidades son ínfimas.

- Obtención de información del comportamiento del activo en tiempo real. Cómo están afectando y cómo pueden llegar a afectarle los indicadores de riesgo.

- Generar simulaciones de comportamiento en función a posibles afecciones de cualquier tipo de indicador de riesgo.  Consiguiendo así una mejor gestión de las carteras de activo.

2.- Entidades financieras:

Es de sobra conocidas las diferentes intervenciones por parte del Estado de entidades bancarias a causa de su exposición al riego inmobiliario. Con el objetivo de evitar tales situaciones, la banca puede contar a partir de ahora con información facilitada por la Matriz-Veltis®, que les mantendrá informados sobre el riesgo que asumen a la hora de conceder un préstamo con garantía hipotecaria, consiguiendo en todo momento conocer su exposición al riesgo inmobiliario.

3.- Administraciones públicas:

Identifica los indicadores de riesgo sistemáticos desde la escala país hasta la escala barrio. Los políticos y responsables de las distintas administraciones públicas contarían con un cerebro que monitoriza en tiempo real el comportamiento inmobiliario de la provincia o ciudad, aportando una información muy válida para poder mejorar su estructura de riesgos y, la anhelada transparencia de un sector clave para una recuperación económica sostenible como es el inmobiliario, consiguiendo así hacer más atractiva la inversión en su territorio.

El cambio del sector inmobiliario ha llegado a través de la inteligencia artificial y el Big data. El contar con esta herramienta a través de la “Plataforma Tecnológica Veltis Rating” (www.veltisrating.com) supone adaptarse a la tecnología inteligente del siglo XXI, marcando la diferencia entre los operadores del sector.

  

 

Madrid con grafico ADN

¿Qué aporta una tasación a los operadores del sector?: una tasación aporta una información sobre el valor de un determinado activo inmobiliario en un momento determinado. Para ello aplica fundamentalmente cuatro métodos de tasación: comparación, el más utilizado; capitalización de rentas; método residual y método del coste. Ninguno de dichos métodos se fundamenta para su desarrollo en la teoría general del riesgo, ya que su finalidad no es determinar ningún riesgo, sino el valor de algo por unos procedimientos establecidos.

¿Qué aporta un rating o calificación inmobiliaria a los operadores del sector?: un rating aporta información sobre la probabilidad de generar rentabilidad que tiene un territorio, un activo o un desarrollo inmobiliario. Para ello tiene en cuenta todos los indicadores de riesgo que pueden llegar a afectar a la rentabilidad. Con esta finalidad, la única agencia de rating inmobiliario a nivel europeo (VELTIS Rating), tras más de 10 años de investigación ha desarrollado el primer sistema de rating, que identifica más de doscientos indicadores de riesgos sistemáticos y específicos que pueden llegar a afectar a la rentabilidad esperada del negocio inmobiliario.

El rating establece una opinión relacionada con la capacidad que tiene un país, una comunidad autónoma, una provincia, una ciudad, un activo y un desarrollo, de generar rentabilidad inmobiliaria. Esta opinión se emite utilizando un sistema establecido y definido de rating que proporciona transparencia y confianza a los operadores nacionales e internacionales.

¿Puede una sociedad de tasación hacer rating inmobiliario?

Como hemos visto, son áreas de conocimiento muy distintas, para la cual ni las sociedades de tasación ni  los tasadores están cualificados, ya que no tienen la formación específica para poder determinar el rating de activos inmobiliarios. Además cualquier sociedad de tasación y cualquier agencia de rating deberían cumplir el principio de independencia, por este motivo una sociedad de tasación no debería de hacer informes de rating inmobiliario y una agencia de rating inmobiliario no debería de hacer tasaciones. Tenemos un ejemplo muy claro en las agencia de rating crediticio, solo se dedican a establecer Rating crediticio y tiene la prohibición de hacer cualquier otra actividad que pueda afectar directa o indirectamente al rating.

¿Un tasador esta capacitado para hacer un rating inmobiliario?

Un tasador no esta capacitado ni cualificado para hacer un rating inmobiliario.

¿Qué profesionales están en el mercado actual cualificados para poder hacer un rating inmobiliario?

Los “Gestores de riesgos inmobiliarios”, reconocidos por el European Institute of Real Estate Risk Management a través de su acreditación “Real Estate RISK® Manager”,  o por la Universidad Politécnica de Madrid a través de su programa formativo Real Estate & Building Risk Management. Los cuales cuentan con una carrera universitaria y un master específico vinculado al rating inmobiliario que les aporta los conocimientos básicos necesarios para poder llegar a realizar rating inmobiliario.

 

Con el objetivo de aportar transparencia a un sector excesivamente opaco, el sector inmobiliario, desde la primera agencia europea independiente de rating inmobiliario (VELTIS Rating), se ha logrado identificar y definir la primera estructura de riesgos vinculados a un activo inmobiliario, consiguiendo la misma aportar la transparencia necesaria a uno de los sectores claves de la economía. La falta de transparencia de un sector económico lastra su crecimiento, ya que el desconocimiento dispara los riesgos y esto provoca la retirada de los principales operadores del sector. Por lo que contar con herramientas que aporten transparencia da confianza a los mercados, consiguiendo reactiva un sector clave en cualquier sociedad para un crecimiento econó- mico estable y sostenible.

En el presente artículo nos centraremos en el conocimiento a aplicar a las inversiones a realizar sobre un uso concreto, el retail relacionado con un centro comercial. La inversión en este tipo de uso tiene muchos riesgos vinculados y cada uno de ellos tiene un peso específico sobre el rendimiento presente y futuro de la inversión. Por lo que es fundamental conocerlos todos, ya que el desconocimiento de alguno de ellos puede suponer la ruina de la inversión. Hasta ahora el inversor fundamentaba su inversión en tres herramientas, siendo las mismas una due diligence (técnica y jurídica), una tasación y un análisis económico. Ninguna de estas herramientas aporta un análisis cualitativo y cuantitativo exhaustivo de todos los riesgos, y cómo afectan o pueden llegar a afectar al activo, ni establecen rendimientos específicos a exigir al activo en función a su estructura de riesgos vinculada. Ya que la rentabilidad a exigir a un activo siempre dependerá de su estructura de riesgos, la rentabilidad de un determinado desarrollo inmobiliario, en este caso de retail, ha de aumentar proporcionalmente a los riesgos negativos asociados al mismo. Los riesgos los ordenamos en una estructura denominada ADNInmobiliario® que logra identificar los riesgos que afectan a un activo en el momento del análisis. Si se implementan acciones de mejoras sobre dicha estructura de riesgos conseguimos llegar a obtener el ADN-Optimizado®, que nos determina el uso óptimo a desarrollar en un activo, siendo el que logra alcanzar una mejor proporcionalidad entre rentabilidad y riesgo en función al perfil del inversor. Los riesgos los estructuraremos en riesgos principales, inductores de riesgo y factores de riesgo, que pueden llegar a afectar a la rentabilidad de un centro comercial, clasificando los mismos en riesgos sistemáticos y específicos. Logrando así identificar todos los riesgos que puede llegar a afectar al rendimiento del capital invertido.

El sistema de análisis desarrollado por VELTIS Rating, identifica todos los riesgos vinculados a un activo inmobiliario, los califica y los cuantifica, obteniendo la primera matriz que es capaz de determinar el yield o TIR a exigir a la inversión en función a su estructura de riegos. Dicha matriz es el cerebro del activo que identifica el yield a exigir a la inversión y al cual se puede plantear preguntas sobre el comportamiento dinámico del mismo durante toda la vida económica del activo. VELTIS Rating, consigue desarrollar la primera imagen de la estructura de riesgos vinculada a un centro comercial, contando con la colaboración de la Universidad Politécnica de Madrid, Master en Real Estate & Facility Management y la empresa especializada en gestión de activo patrimoniales Bilfinger HSG Facility Management, aportando la misma en exclusiva para la presente edición de Observatorio Inmobiliario. A partir de dicha estructura de riesgos (ADN-Inmobiliario®) VELTIS Rating establece un rating o clasificación del activo en función a su capacidad para generar la rentabilidad dependiendo de sus riesgos vinculados. Los desarrollos comerciales son extraordinariamente sensibles a la macroeconomía y a la capacidad de consumo de los compradores; así pues factores como el paro, el nivel econó- mico o los hábitos de compra son casi más determinantes, en algunos casos, que la propia competencia. Es por ello que el análisis de riesgos inmobiliarios contemple variables muy específicas en este sector concreto. Facilitamos a continuación un resumen de las conclusiones del aná- lisis de la estructura de riesgos que puede llegar a afectar a un centro comercial, su valor en riesgo (VaR) y su rating vinculado.

En la representación grafica de la estructura del ADN-Inmobiliario estamos viendo una imagen de los riesgos con los que cuenta actualmente el centro comercial. Si se analizan las acciones de mejora necesarias para poder obtener del centro comercial un rendimiento optimo, lo que veríamos es imagen del activo una vez optimizado, denominándose el mismo ADNOptimizado. El trabajo que tienen que desarrollar los gestores del centro comercial sería el de transformar el ADNInmobiliario en el ADN-Optimizado. Para ello los propietarios de centro comercial cuentan con una herramienta desarrollada por VELTIS denominada Control Rating, la cual les facilita información en tiempo real sobre la evolución de los riesgos durante todo el proceso de optimización y posteriormente durante toda la vida útil económica del mismo. Facilitando a los gestores de centro comercial y a los propietarios, la información necesaria para el control y correcta gestión del activo. Pudiendo ver en en tiempo real como varía su VaR y su rating. Además la herramienta Algorithms Rating permite desarrollar, tanto para los gestores del centro comercial, como para los propietarios, un sistema de gestión automática del activo, indicando a los gestores variaciones en tiempo real de consumo, CAPEX necesarios, etc. o la realización de previsiones y estimaciones temporales; e indicando a los propietarios cuál es el VaR (valor en riesgos) en tiempo real y cuando el mismo alcanza su exityield óptimo.

Explicación del ADN-Inmobiliario vinculado a un centro comercial:

1.- Estructuramos el ADN en riesgos sistemáticos (aquellos riesgos que pueden afectar a un todos los activos situados a un mimo área de afección), riesgos específicos (aquellos riesgos que pueden afectar a un solo activo).

2.- Los riesgos sistemáticos y específicos están afectados por riesgos principales, y estos a su vez están afectados por inductores de riesgos y estos a su vez por factores de riesgo.

3.- Los riesgos sistemáticos que pueden llegar a afectar a un centro comercial son socio-econó- micos, políticos, legislativos, fiscales, administrativos, entorno, comerciales. Por ejemplo, el riesgo principal socio-económico, está afectado en este supuesto de 16 inductores de riesgos (tipo de interés, inflación, índice comercial, índice Footfall, etc.) y estos a su vez están afectados por factores de riesgo.

4.- Los riesgos específicos que pueden llegar a afectar a un centro comercial son: activo, adquisición, rent-roll, mix comercial, gestión. Por ejemplo el riesgo principal activo, está afectado por los siguientes inductores de riesgos (contenedor, instalaciones, confort, consumos, mantenimiento, suministros, etc.) y estos a su vez están afectados por factores de riesgos, por ejemplo el inductor riesgos contendor está afectado por los factores de riesgos, estructura, aislamientos, carpintería, cerramientos, acabados, patologías, etc.

5.- Para su representación gráfica el eje horizontal nos indica los riesgos (en el caso de un centro comercial tenemos más de 100), el eje vertical sirve para representar en función a la posición de cada esfera la probabilidad de que ocurra el riesgo y si el riesgo es positivo o negativo; por último, el radio de las esferas representa el impacto que tiene cada riesgo sobre el yield. ADN-Inmobiliario = Estructura de riesgos sistemáticos y específicos vinculada al uso característico de un activo inmobiliario. ADN-Optimizado = Estructura de riesgos sistemáticos y específicos vinculada al uso óptimo de un activo inmobiliario. Uso Óptimo = Es el que tiene una mejor proporcionalidad entre rentabilidad y riesgo, en función al perfil del inversor. VaR = Valor en riesgos Representación grafica de la primera estructura de riesgos vinculada a un centro comercial. (Dicha representación es obtenida a partir de la matriz del conocimiento del activo)

 

Las consultoras inmobiliarias son empresas que se dedican a desarrollar todo tipo de servicios vinculados al sector inmobiliario y una agencia de rating se dedica exclusivamente a establecer la calificación (rating) de territorios y activos inmobiliarios a partir de su estructura de riesgos vinculada, la cual determina la capacidad que tienen de generar rentabilidad. Dichas actividades son incompatibles, ya que una agencia de rating tiene la obligación de ser independiente, por lo que no puede gestionar, valorar, comercializar o realizar cualquier tipo de actividad con la que el rating pueda favorecer de forma directa o indirecta a un cliente. Por lo tanto, desde el principio se puede hablar de una clara complementariedad entre ambas.

APORTACIÓN DE TRANSPARENCIA AL SECTOR Y DE VALOR A LOS AGENTES QUE OPERAN EN ÉL

Una agencia de rating inmobiliario aporta al sector inmobiliario la anhelada transparencia. En primer lugar, a través de la información necesaria para poder determinar la capacidad que tiene un activo inmobiliario o un territorio de generar rentabilidad inmobiliaria a partir de su estructura de riesgos. Además, aportando información desde la perspectiva del riesgo para la toma de decisiones vinculada a actividades relacionadas con el sector inmobiliario. Para ello se utiliza la misma estructura de riesgos planteada por Basilea y por el Banco Central Europeo, identificando más de 100 indicadores de riesgo sistemáticos vinculados al país, comunidad autónoma, provincia, ciudad y barrio, así como riesgos específicos vinculados al activo y a sus posibles desarrollos. Pero también es muy importante tener en cuenta que la utilización de rating aporta valor a los operadores del sector. Para muchos inversores, gestores de carteras de activos, políticos o entidades bancarias, el rating es un elemento crucial a la hora de tomar decisiones de inversión, desinversión, facilitar un préstamo o no, o de mejora de una ciudad o un barrio. El rating proporciona opiniones fiables comparables globalmente sobre el riesgo que se asume, aportando una importante transparencia al proceso inmobiliario.

ACCESO MÁS AMPLIO A LOS MERCADOS DE CAPITALES Y CREDIBILIDAD

La generalización del uso del rating inmobiliario aportará mayor confianza a los mercados y contribuirá a una eficaz gestión de los activos. En los mercados internacionales de capitales, el rating es, en realidad, su tarjeta de presentación, capaz de proporcionarle acceso a mercados donde los inversores pueden no estar familiarizados con la casuística específica del sector inmobiliario de un país o una comunidad autónoma.

Rating de una ciudad

Rating de una ciudad. Para establecer el rating de una ciudad se parte del rating del país, comunidad autónoma, provincia y ciudad, ya que todos los riesgos sistemáticos están interrelacionados. Para ello se estructura la ciudad en zonas por usos homogé- neos, identificando la estructura de riesgos sistemáticos vinculada a cada una de dichas zonas y usos. En la presente imagen se puede apreciar el rating de uno de esos usos en concreto.

Rating de un activo

Rating de un activo inmobiliario. A partir de los riesgos sistemáticos que afectan desde la escala país hasta la escala ciudad, barrio y uso, se procede a determinar los riesgos específicos de cualquier tipo de activo inmobiliario y de sus posibles desarrollos vinculados. Aportando así una información muy precisa de la estructura de riesgos vinculada a cualquier tipo de inversión inmobiliaria y la rentabilidad mínina a exigir a la misma en función a los riesgos que está sumiendo el inversor.